Im September 2026 lag die Inflation in Deutschland bei 3,3 %. Das ist der bisher höchste Wert in diesem Jahr, getrieben vor allem von Energie. Für Vermieter mit Indexmietvertrag klingt das erst einmal gut, denn ihre Miete darf mit dem Verbraucherpreisindex steigen. Genau hier setzt ein Gesetzentwurf der Bundesregierung an. Der Rechtsausschuss des Bundestags hat dazu für den 14. Oktober Sachverständige zu einer öffentlichen Anhörung geladen.
Unsere These: Die Indexmiete bleibt ein gutes Argument beim Verkauf einer Kapitalanlage. Wird der Entwurf so beschlossen, gehört für Wohnungen in den betroffenen Gebieten aber eine Einschränkung dazu. Der Teil der Inflation über 3 % zählt dann nur noch zur Hälfte.
Die geplante Begrenzung
Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen. Er liegt dem Bundestag als Drucksache 21/6807 vor. Für Indexmieten soll ein neuer Absatz 4 in § 557b BGB gelten.
Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %, soll der Teil über 3 % nur noch zur Hälfte zählen. Bis 3 % ändert sich nichts. Die Bundesregierung rechnet in der Begründung selbst vor: Bei 5 % Inflation ist nur noch eine Mieterhöhung von 4 % möglich. Haus & Grund ergänzt in seiner Stellungnahme zur Anhörung, dass es bei 8 % Inflation noch 5,5 % wären.
Das Jahr richtet sich dabei nicht nach dem Kalender. Gemeint ist laut Begründung jeweils das Jahr ab Mietbeginn oder ab der letzten Erhöhung, und die Grenze gilt für jedes Jahr gesondert. Für weitere volle Monate gilt sie anteilig. Wer längere Zeit nicht erhöht hat, soll dadurch nicht schlechter gestellt werden.
Der Deckel soll nicht überall gelten. Die Landesregierungen sollen per Verordnung die Gebiete bestimmen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, jeweils für höchstens fünf Jahre. Ohne eine solche Verordnung ändert sich für eine Wohnung nichts. Laut Begründung wirkt die Regel auch bei sinkenden Preisen, also in beide Richtungen.
Auch laufende Verträge
Der Deckel soll auch für Indexmietverträge gelten, die heute schon laufen. In der Begründung steht ausdrücklich, dass bestehende wie künftige Vereinbarungen insoweit unwirksam sind, als sie zum Nachteil der Mieter davon abweichen. Entscheidend ist, ob die Wohnung in einem bestimmten Gebiet liegt, wenn die Erhöhung beim Mieter ankommt.
Das betrifft auch Käufer. Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Ein Indexmietvertrag kommt also mit allen Regeln, die dann für ihn gelten.
Das Rechenbeispiel
Ein vereinfachtes Beispiel mit 600 € Kaltmiete im Monat. Die Tabelle rechnet jeweils ein volles Anpassungsjahr mit der genannten Rate. Die Raten stammen von Destatis und haben verschiedene Bezugszeiträume: zwei Jahresdurchschnitte und die Rate für September 2026 gegenüber dem Vorjahresmonat. Bei einer echten Erhöhung zählt die Entwicklung des Index im jeweiligen Anpassungsjahr.
| Modellrate | Erhöhung heute | Miete heute | Erhöhung mit Deckel | Miete mit Deckel | Unterschied in zwölf Monaten |
|---|---|---|---|---|---|
| 2,2 % (Jahresdurchschnitt 2024 und 2025) | 2,2 % | 613,20 € | 2,2 % | 613,20 € | 0 € |
| 3,3 % (September 2026 zum Vorjahresmonat) | 3,3 % | 619,80 € | 3,15 % | 618,90 € | 10,80 € |
| 6,9 % (Jahresdurchschnitt 2022) | 6,9 % | 641,40 € | 4,95 % | 629,70 € | 140,40 € |
Beispielrechnung, unverbindlich.
Bei Raten wie 2024 und 2025 kürzt der Deckel die Erhöhung nicht. Bei der Rate von heute geht es um weniger als einen Euro im Monat. In einem Jahr wie 2022 fehlen knapp 12 € im Monat. Der Teil, der wegfällt, kommt nach dem Entwurf später nicht zurück, und jede weitere Erhöhung setzt auf der niedrigeren Miete auf. Der IVD und Haus & Grund fordern deshalb, dass Vermieter diesen Teil später nachholen dürfen.
Die Folgen für die Finanzierung
Für die Finanzierung ändert sich weniger, als man meinen könnte. Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dürfen künftige Mieteinnahmen nur angesetzt werden, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV). Wie hoch künftige Indexerhöhungen ausfallen, hängt von einer Inflation ab, die heute noch niemand kennt. Nach unserem Verständnis sind sie damit solche ungewissen Steigerungen. Der Deckel kürzt also vor allem Erhöhungen, die bei dieser Prüfung ohnehin nicht angesetzt werden dürfen.
Hinweise für das Verkaufsgespräch
- Bei Inflationsraten bis 3 % hält die Indexmiete weiter voll mit den Preisen Schritt. 2024 und 2025 lag die Inflation im Jahresdurchschnitt bei 2,2 %.
- Wird der Entwurf Gesetz, steigt sie in Jahren mit höherer Inflation in den bestimmten Gebieten langsamer als die Preise.
- Laufende Verträge wären eingeschlossen. Ein erster Anhaltspunkt für die Lage sind die Gebiete, in denen das Land heute schon die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gesenkt hat. Die neue Regel ist dieser Vorschrift nachgebildet, und die Länder dürfen laut Begründung auf vorhandene Untersuchungen zurückgreifen. Eine Ausweisung für den Deckel ist das aber noch nicht.
- In die Kalkulation gehört die Miete von heute. Indexerhöhungen gehören in die Prognose, und die sollte als Prognose erkennbar sein.
Das weitere Verfahren
Der Entwurf ist noch kein Gesetz. Nach der Anhörung am 14. Oktober berät der Rechtsausschuss weiter, dann entscheidet der Bundestag. Die Positionen liegen weit auseinander.
Haus & Grund lehnt den Deckel ab. Er erfasse auch bestehende Verträge und beeinträchtige damit die Verlässlichkeit langfristiger Investitionsentscheidungen. Der IVD erwartet, dass bei neuen Mietverträgen seltener eine Indexmiete vereinbart wird und Vermieter dann häufiger bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dem Deutschen Mieterbund geht der Entwurf nicht weit genug. Er fordert, Indexmieten bei Neuvermietungen auszuschließen und laufende Indexmieten bundesweit auf höchstens 2 % im Jahr zu begrenzen.
Wird der Entwurf so beschlossen, gilt die Regel für Indexmieten ab dem Tag nach der Verkündung. Spürbar wird sie aber erst dort, wo ein Land Gebiete bestimmt.
Unsere Einschätzung
Bei Raten bis 3 % kürzt der Deckel die jeweilige Erhöhung nicht. In Jahren mit hoher Inflation kostet er Geld, und zwar genau dann, wenn die Indexmiete ihr Versprechen einlösen soll. Deshalb gehört er schon jetzt ins Verkaufsgespräch, denn er würde auch für Verträge gelten, die heute geschlossen werden. Wer die Grenze von 3 % von Anfang an dazusagt, verkauft die Indexmiete so, wie sie dann funktioniert.
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Stand: 14. Oktober 2026. Der Entwurf kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Finanzierungsberatung.
Titelbild: Symbolbild, mit KI erzeugt.
Quellen
- Deutscher Bundestag: Drucksache 21/6807, Gesetzentwurf der Bundesregierung, 01.07.2026
- Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Pressemitteilung Nr. 31/2026, 29.04.2026
- Deutscher Bundestag, Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz: Öffentliche Anhörung am 14.10.2026, mit den Stellungnahmen von Haus & Grund Deutschland, IVD und Deutscher Mieterbund
- Statistisches Bundesamt: Inflationsrate im September 2026 bei +3,3 %, Pressemitteilung Nr. 364 vom 13.10.2026
- Statistisches Bundesamt: Inflationsrate im Jahr 2025 bei +2,2 %, Pressemitteilung Nr. 019 vom 16.01.2026
- § 557b BGB, § 566 BGB und ImmoKWPLV
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.