Die Finanzierung einer Immobilie läuft in der Regel über viele Jahre. Die vereinbarte Zinsbindung endet jedoch häufig bereits nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Ist zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld vorhanden, benötigen Eigentümer eine Anschlussfinanzierung.
Wer sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigt, kann verschiedene Angebote vergleichen, die monatliche Belastung besser planen und sich gegebenenfalls günstige Zinsen sichern.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Anschlussfinanzierung wird die verbleibende Restschuld eines bestehenden Immobiliendarlehens weiterfinanziert. Sie beginnt, sobald die ursprüngliche Zinsbindung endet.
Dabei können Kreditnehmer entweder bei ihrer bisherigen Bank bleiben oder zu einem anderen Kreditinstitut wechseln. Die neue Finanzierung wird auf Grundlage der noch offenen Darlehenssumme abgeschlossen.
Gleichzeitig werden unter anderem folgende Punkte neu vereinbart:
Zinssatz
Tilgung
Laufzeit
Zinsbindung
Sondertilgungsmöglichkeiten
mögliche Tilgungssatzwechsel
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Grundsätzlich empfiehlt es sich, nicht erst wenige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. Bereits zwölf bis vierundzwanzig Monate vorher kann es sinnvoll sein, die eigene Finanzierungssituation zu prüfen und erste Angebote einzuholen.
So bleibt ausreichend Zeit, um:
die aktuelle Restschuld zu ermitteln
verschiedene Banken und Konditionen zu vergleichen
die gewünschte monatliche Rate festzulegen
Sondertilgungsmöglichkeiten zu berücksichtigen
die weitere finanzielle Planung abzustimmen
Je früher Klarheit besteht, desto geringer ist das Risiko, aus Zeitdruck ein unpassendes Angebot anzunehmen.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Für die Anschlussfinanzierung stehen verschiedene Wege zur Verfügung.
Prolongation bei der bisherigen Bank
Bei einer Prolongation wird das bestehende Darlehen bei der bisherigen Bank verlängert. Der Aufwand ist häufig gering, da viele Daten bereits vorliegen und in der Regel keine neue Grundschuld eingetragen werden muss.
Trotzdem sollte das Angebot der Hausbank nicht ungeprüft angenommen werden. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können über die gesamte Laufzeit zu erheblichen Mehrkosten führen.
Umschuldung zu einer anderen Bank
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld durch ein Darlehen eines anderen Kreditinstituts abgelöst. Dies kann sich lohnen, wenn die neue Bank bessere Konditionen oder flexiblere Vertragsbedingungen anbietet.
Dabei können Kosten für die Übertragung der Grundschuld entstehen. Diese sollten bei einem Vergleich berücksichtigt werden. Oft fallen die Wechselkosten im Verhältnis zur möglichen Zinsersparnis jedoch vergleichsweise gering aus.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können sich Immobilieneigentümer bereits mehrere Monate oder Jahre vor dem Ende der Zinsbindung einen Zinssatz für die Zukunft sichern.
Diese Variante bietet Planungssicherheit, ist aber nicht automatisch die günstigste Lösung. Für die frühzeitige Zinssicherung kann ein Aufschlag berechnet werden.
Sinkt das allgemeine Zinsniveau bis zum tatsächlichen Finanzierungsbeginn, bleibt der vereinbarte Zinssatz dennoch verbindlich.
Welche Faktoren beeinflussen die Konditionen?
Die Konditionen einer Anschlussfinanzierung hängen von verschiedenen Faktoren ab.
Dazu gehören insbesondere:
die Höhe der verbleibenden Restschuld
der aktuelle Wert der Immobilie
das Einkommen der Kreditnehmer
die Bonität
die gewünschte Dauer der Zinsbindung
die Höhe der monatlichen Tilgung
das allgemeine Zinsniveau
das Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehenssumme
Hat die Immobilie seit dem Kauf an Wert gewonnen und wurde bereits ein größerer Teil des ursprünglichen Darlehens zurückgezahlt, kann sich das positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken.
Die Tilgung neu festlegen
Die Anschlussfinanzierung bietet die Gelegenheit, die bisherige Finanzierungsstrategie zu überprüfen.
Wer inzwischen über ein höheres Einkommen verfügt, kann möglicherweise die Tilgungsrate erhöhen und das Darlehen schneller zurückzahlen.
Eine höhere Tilgung kann:
die Gesamtlaufzeit verkürzen
die verbleibende Restschuld reduzieren
die gesamten Zinskosten senken
die finanzielle Planung beschleunigen
Gleichzeitig sollte die monatliche Rate so gewählt werden, dass weiterhin ausreichend finanzieller Spielraum für Rücklagen, Modernisierungen und unvorhergesehene Ausgaben bleibt.
Auch ein vertraglich vereinbarter Tilgungssatzwechsel kann sinnvoll sein. Dadurch lässt sich die monatliche Belastung während der Laufzeit an veränderte Lebenssituationen anpassen.
Sondertilgungen berücksichtigen
Viele Darlehensverträge ermöglichen jährliche Sondertilgungen. Damit können Kreditnehmer zusätzlich zur regulären Monatsrate einen Teil der Restschuld zurückzahlen.
Dies ist beispielsweise interessant, wenn folgende Einnahmen erwartet werden:
Bonuszahlungen
Weihnachtsgeld
Erbschaften
Verkaufserlöse
sonstige außerplanmäßige Einnahmen
Wichtig ist, die Bedingungen genau zu prüfen. Manche Banken bieten Sondertilgungen kostenlos an, während andere dafür einen Zinsaufschlag verlangen.
Warum sich ein Vergleich lohnt
Bei einer Anschlussfinanzierung geht es häufig um hohe Restschulden und lange Laufzeiten. Bereits ein geringfügig niedrigerer Zinssatz kann deshalb einen deutlichen finanziellen Unterschied ausmachen.
Ein sinnvoller Vergleich berücksichtigt nicht nur den Sollzins, sondern auch:
den effektiven Jahreszins
die mögliche Zinsbindung
Sondertilgungsrechte
Tilgungssatzwechsel
Bereitstellungszinsen
mögliche Wechselkosten
die verbleibende Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung
Das günstigste Angebot ist daher nicht zwangsläufig das Angebot mit dem niedrigsten beworbenen Zinssatz.
Beispiel für eine Anschlussfinanzierung
Angenommen, nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung besteht noch eine Restschuld von 180.000 Euro.
Bei einer neuen Finanzierung können bereits kleine Zinsunterschiede eine große Wirkung haben. Entscheidend ist jedoch nicht nur der Zinssatz, sondern auch die gewählte Tilgung.
Eine höhere Anfangstilgung führt in der Regel zu:
einer höheren monatlichen Rate
einer schnelleren Rückzahlung
einer geringeren Restschuld
niedrigeren Gesamtzinskosten
Deshalb sollte die Anschlussfinanzierung immer auf die persönliche Einkommens- und Lebenssituation abgestimmt werden.
Checkliste für die Anschlussfinanzierung
Vor dem Abschluss sollten Eigentümer folgende Punkte prüfen:
Wann endet die aktuelle Zinsbindung?
Wie hoch ist die verbleibende Restschuld?
Welche monatliche Rate ist langfristig tragbar?
Welche Zinsbindung passt zur eigenen Planung?
Sind Sondertilgungen vorgesehen?
Ist ein Tilgungssatzwechsel möglich?
Welche Kosten entstehen bei einem Bankwechsel?
Wie hoch ist die Restschuld am Ende der neuen Laufzeit?
Gibt es ausreichend finanzielle Rücklagen?
Fazit
Eine Anschlussfinanzierung sollte sorgfältig vorbereitet werden.
Wer frühzeitig seine Restschuld, die gewünschte Monatsrate und die zukünftige finanzielle Entwicklung prüft, schafft eine gute Grundlage für die weitere Immobilienfinanzierung.
Anstatt ausschließlich auf das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank zu setzen, empfiehlt sich ein umfassender Vergleich.
So können Eigentümer eine Lösung finden, die sowohl zu ihrer aktuellen Lebenssituation als auch zu ihren langfristigen finanziellen Zielen passt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanzierungs-, Rechts- oder Anlageberatung dar.